Friday, March 23, 2012

Hypotéční trhy: v čem se liší starší generace v Evropě


Přidávám data o vlastnícich nemovitostí z longitudinálního průzkumu SHARE (Survey of Health, Ageing, and Retirement in Europe --- obdoba amerického Health and Retirement Study), který sleduje v čase osoby starší 50ti let v mnoha evropských zemích, včetně České republiky.

Čísla zde uvedená nejsou reprezentativní pro celou populaci, takže je nelze přímo srovnávat s těmi od Jakuba Kastla (Hypotéční trhy: v čem se liší USA?). Jsou ale sebrána stejnou metodologií v roce 2008, takže vykazují méně divokých čísel (i díky konzervativnějšímu vzorku populace). Z post-komunistických zemí je zde ČR a Polsko (v budoucích datech přibyde zatím Maďarsko, Estonsko a Slovinsko).

Následující tabulka ukazuje vlastnictví nemovitostí pro tři kohorty dle roku narození. ČR je ve vlastnictví nemovitostí pod evropským průměrem, ale příliš se neliší od sousedů v Rakousku a Německu. Nejvíce vlastníků bydlení je ve Skandinávii a Beneluxu. (Data nezahrnují osoby, kterým nebylo v roce 2008 alespoň 50 let).

Cohort
 SE
 DK
 DE
 NL
 BE
 FR
 CH
 AT
 ES
 IT
 GR
 PL
 CZ
All
 3. >1944
84.9
93.2
55.0
80.5
90.3
77.6
62.0
61.5
74.5
67.4
87.3
57.2
61.5
68.4
 2. 1935-44
87.2
90.0
54.8
67.8
86.7
79.7
62.2
65.1
77.0
72.9
85.4
54.7
56.6
67.9
 1. <1935
80.7
83.1
48.5
57.0
83.5
72.7
52.9
61.2
74.6
69.4
86.3
51.9
51.2
64.7
Total
84.5
90.0
53.4
71.9
87.5
76.7
59.7
62.6
75.2
69.6
86.5
55.5
58.1
67.3


Daleko zajímavější je způsob nabytí a financování nemovistí. Graf č. 1 ukazuje podíl osob v kohortách dle narození (před rokem 1935, v letech 1935-1944, a po roce 1944), které si na nemovist půjčili nebo vzali hypotéku.  Je zřejmé, že finanční trhy se lepší v čase a že jihoevropské země (Řecko, Španělsko a Itálie) a post-komunistické země se liší od zbytku Evropy.  Na jihu to bude díky odlišným socio-ekonomickým a rodinným vazbám, o nás a o Polsko se postaral bolševismus.  (Rakousko a Německo jsou také zvláštní případ, více v dalším grafu.)  Ve Švýcarsku, Skandinávii a Beneluxu byly hypotéční trhy velmi rozvinuté už před válkou. 



Graf 1: Půjčky a hypotéky

Následující graf č. 2 ukazuje podíl osob dle kohort, které nemovitost obdržely jako dar nebo dědictví. Alespoň v něčem máme v Evropě primát --- v čekání na konečně poděděný byt nebo dům jsme porazili i Poláky.  (Není ale bohužel jasné, zda se jedná o nemovitost, ve které lidé skutečně bydlí nebo zda spíš nejde o migraci do měst a naše chalupaření.)
Graf 2: Dar a dědictví

Třetí obrázek ukazuje počet bydlišť (main residence, v ČR trvalé bydliště) během celého života respondenta, opět podle kohort.  Protože do těchto údajů patří i rodné bydliště, průměrný Čech, Polák a Řek se za celý život stěhoval po opuštění rodinného hníza jen jednou až dvakrát.  Počet stěhování během celého životního cyklu napovídá mnohé o efektivitě pracovního a finančního trhu v každé zemi. 


Graf 3: Trvalé bydliště

Většina změn trvalého bydliště se odehrává v raném věku: nejvíce mezi 25 a 40 rokem a v naprosté většině před odchodem do důchodu.  Pro starší generace představuje nemovist podstatnou nebo veškerou část jejich majetku.  Zejména u nás by efektivní finanční trhy měly umožnit převést home equity na zdroj vyšších příjmů.  V zemích, kde jsou rozvinuté hypotéční trhy, je down trading of home equity častější.  Graf 4 ukazuje průměrný počet transakcí pro osobu starší 50 let: např. ve Švédsku je to asi 0.18 transakce při které osoba přestane vlastnit nemovitost úplně (začíná si bydlení pronajímat) a asi 0.15 transakce při pořízení si levnější.  V ČR a Polsku to je mnohem méně --- regulované nájemné, soužití generací, špatná nabídka sociální péče a teprve nedávné otevření hypotéčního trhu (kde up/down trading vůbec ještě nezačal) jsou mocnější překážky než nízké reálné důchody. 
Graf 4: Home equity

Raději než pořádání nových ekonomických experimentů, jak navrhuje Campbell, je lepší sbírat a analyzovat data z různých zemí. Vždyť co jiného jsou vládní politiky než ekonomické a institucionální experimenty? Data jsou SHARE tyto experimenty do značné míry zachycují (otázky a metodologie jsou stejné v každé zemi).

Jak by měl vypadat ideální systém pro financování vlastního bydlení? Nijak zvlášť (opomíjím otázku proč vůbec vlatní bydlení preferovat před nájemným). Rozumná minimální regulace hypotéčního a finančního trhu (minimální down payment, pojištění, správně nastavené incentivy), omezení úlohy státu ve financování, garantování a podpoře hypoték (úroky, stavební spoření, daňové úlevy) a dobrá ochrana vlastnických práv (deregulace nájmů, pružné a rychlé vymáhání práva a nájemních smluv).  To zní, ale nemusí být pravicové: jen není třeba ve jménu sociální politiky tak přímočaře ničit tržní prostředí. Jestli chce stát podporovat sociální bydlení nebo péči, ať tak činí cílenou sociální politikou. Jednou z důležitých příčin finanční krize v USA byla přece nadměrná účast státu na realitním trhu.

Zdroj: SHARE First Results Book, Wave 2008. Does Downsizing of Housing Equity Alleviate Financial Distress in Old Age? Viola Angelini, Agar Brugiavini and Guglielmo Weber. Homeownership in Old Age at the Crossroad Between Personal and National Histories by Viola Angelini, Anne Laferrère and Guglielmo Weber. 

Více na www.share-project.org nebo na http://iweb.cerge-ei.cz/share/

4 comments:

Jakub Kastl said...

pekny pouziti tech share dat - a dobra reklama na data set :o) Ta data vypadaji pomerne podobne jako ta campbellova z imf - ale je tam par kvalitativnich rozdilu - napriklad dansko. docela by me zajimalo, odkud ty rozdily pramenej. to, ze ten sample v share neni uplne reprezentativni, by nemelo ownership rate zmenit z 50% na 90%.

tvuj graf 4 je pekny - zajimalo by me, jaka je korelace mezi frekvenci trading down a own-rent a nejakym podilem duchod/prum mzda. to svedsko a dansko tuhle teorii asi moc nepodpori - takze proc je tam ta frekvence o tolik vyssi?

Radim Boháček said...

Ahoj
s Danskem nevim (to je velkej rozdil), ale to trading down ve Skandinavii mi prijde asi jako dusledek toho, jaka ocekavani jsou v rodine: na severu uz deti necekaji, ze dostanou od rodicu byt nebo dum, a rodice pocitaji s tim, ze dum prodaji a prestehuji se do bytu/ustavu/Spanelska a/nebo jedou kolem sveta. Spis by to mozna mohlo korelovat s usporama, rodice spori ve forme nemovitosti a vi (veri), ze ji dobre prodaji.
Podobne by to melo byt (alespon pred rokem 2007) i v USA a Kanade, kde je navic mobilita velika a deti nepocitaji s tim, ze budou zit v dome nebo byte po rodicich.

Jakub Kastl said...
This comment has been removed by the author.
Jakub Kastl said...

Ahoj,
jeste jedna rychla reakce ;o)

Tak urcite by ta frekvence trading down ci own-rent mela korelovat s usporama - to byl muj point s duchod/mzda, pac bych myslel, ze pokud jsou duchody nizsi relativne ke mzdam, bude savings rate vyssi (samozrejme conditional on saving>0) - cili na skandinavii mi to nesedi, pac muj prior byl, ze skandinavie ma relativne nejvyssi duchody v pomeru ke mzdam v evrope. No ale mozna mam mylnou predstavu o duchodech ve Skandinavii a mozna nemam pravdu s tim savings ratem. primo info o usporach v share datech neni? zacalo me docela zajimat, co za tim rozdilem je.

rychlej google search nasel: OECD report
kde je na strane 5 tabulka s hh's financial assets balance sheet - docela markantni rozdily. bohuzel, relevantni je tabulka 2 na str 7 a tam chybi skandinavie. chtelo by to taky info, jak se ta statistika meni s vekem hh.