Tuesday, March 13, 2012

Hypotéční trhy: v čem se liší USA?


Úloha hypotéčního trhu (a to nejen v USA) v nedávné finanční krizi byla přetřásána do nekonečna. Do jaké míry se má angažovat stát, ať již jako garantor hypotéčních úvěrů či jako věřitel poslední instance pro banky poskytující tyto úvěry? Mají být úroky z hypoték odpočitatelné z daně z příjmů? Jak optimálně nastavit parametry celého systému? Na tyto otázky stále ještě nebyly nalezeny uspokojivé odpovědi, i když poměrně hodně ekonomů se nad těmito otázkami zamýšlí.

Aleš Michl ve svém online reportu z cesty po USA (tweetdenik-alese-michla-z-usa) zmínil, že Američané momentálně řeší Dodd-Frank Act. Uvedl dále, že tento zákon “přináší „novinky“ jako je například prokázat příjem, když člověk žádá o hypotéku, anebo že musí dát na barák i vlastní peníze.“ Nepřesnost této věty mě inspirovala k tomuto zamyšlení. Debatu o obsahu Dodd-Frank Act necháme na později, neboť určitě bude přínosné se k tomuto tématu v budoucnu vrátit a pokusit se nastínit výhody a nevýhody tohoto zákona, který obsahuje obrovské množství regulací finančního trhu. Je ovšem nutné na tomto místě zmínit, že tento zákon obsahuje hlavně regulace poskytovatelů úvěrů (například že si banka musí nechat alespoň 5% risku ve své rozvaze, i když úvěry přeprodá dále) a podmínek pro udělování individuálních hypoték se dotýká pouze nepřímo. Dnes se zde budeme věnovat hypotéčnímu trhu v USA v porovnání s dalšími státy. Pokusím se zde na pár řádkách a obrázcích uvést několik faktů, která jsou pro mě docela překvapující a rozhodně nejsou v souladu s tím, co bych očekával, pokud by hypotéky mohl opravdu získat úplně každý a bez vlastních prostředků.

Vzhledem k tomu, že v USA fungují nejrůznější daňové výhody a že regulace hypotečního trhu byla v minulosti mizivá, mohli bychom očekávat, že procento lidí bydlících ve vlastním bude v Americe výrazně vyšší než jinde ve světě. Jak vysoké tedy opravdu je? Jako hlavní zdroj použijme studii Johna Campbella z Harvardu, kterou akorát minulý měsíc dokončil (Mortgage Market Design).


Z grafu 1, který Campbell vytvořil z dat od Mezinárodního měnového fondu, překvapivě vyplývá, že USA jsou v zásadě velmi průměrné se svými 67% lidí bydlících ve vlastním. Nejnižší procento vlastníků mezi srovnávanými zeměmi je v Německu (43%), Dánsku a Holandsku, nejvyšší naopak v Řecku, Itálii a Španělsku (80%). V ČR se tento ukazatel pohybuje těsně nad 47%.

Zajímavé srovnání se ovšem naskytne, podíváme-li se na poměr všech hypotéčních úvěrů na rezidenční bydlení k HDP v Campbellově grafu 2, který je zkopírovaný níže. Itálie má nejnižší úroveň tohoto ukazatele (22% HDP) a naopak Holandsko má nejvyšší (přes 100% HDP).
Může se zdát překvapivé, že státy s největším procentem vlastníků nejsou i těmi s největší mírou zadlužení. Důvodů, proč to zase tak překvapivé být nemusí, je hned několik. Jedním z hlavních je, že data zmiňovaná nahoře nezohledňují rozdílné ceny nemovitostí či rozdílné zdroje financování (například v Řecku jsou rodinné finanční zdroje daleko důležitější než v Holadsku atd.) V každém případě USA jsou znovu v šedém průměru.

V čem je tedy hypotéční trh v USA tolik odlišný? Další graf v Campbellově článku ukazuje první významnou odlišnost: průměrná doba fixace hypotéčního úvěruje přes 27 let! Na druhé straně spektra stojí jihoevropské státy s průměrnou dobou fixace jen lehce přes jeden rok. Druhá výrazná odlišnost je v míře angažovanosti státu, ať již formou daňových zvýhodnění, pojištění vkladů či nejruznějších jiných pobídek poskytovaných lidem nakupující nemovitost k vlastnímu bydlení (viz Graf 4 níže).

Pomineme-li Singapur, USA s přehledem vede. Z tohoto grafu také plyne, že Česká republika rozhodně nepatří k zemím, kde by se stát intenzivně angažoval na hypotéčním trhu.

Otázka k zamyšlení tedy je, zda máme opravdu pouze svalovat vinu na bankéře, kteří rozdávali hypotéky nalevo i napravo, či zda bychom se neměli zamyslet nad pravidly hypotéčních trhů více systematicky. Nakolik důležité jsou detaily, které se nám mohou na první pohled líbit, pro chování bankéřů? Například možnost kdykoliv předčasně splatit úvěr bez spojených poplatků se může zdát jako skvělý nápad, ovšem pro banku je to velké riziko, které samozřejmě bude muset být zohledněno v původní ceně: zákazník zpravidla předčasně splatí úvěr tehdy, pokud úrokové sazby klesnou a on tudíž může dostat lepší cenu. Banka poté musí tyto nové volné prostředky opět investovat. Pokud takových zákazníků přijde velké množství, už to samozřejmě může znamenat problém (tzv. „prepayment risk“). Na druhou stranu, pokud spotřebitel uzavře hypotéku s úrokovou sazbou, která je zafixována na dlouhou dobu, implicitně si zároveň kupuje od banky pojištění proti nárůstu úrokových sazeb, což zvyšuje efektivitu. V neposlední řadě nesmíme opomenout státní garance na hypotéční úvěry, které jsou jedním z pilířů amerického hypotéčního trhu a které přispěly vysokou měrou k morálnímu hazardu bankéřů (a právě tento aspekt je jedním z cílů Dodd-Frank Act). Tento problém byl v minulosti skloňován mnohokrát a proto se mu zde již věnovat nebudeme.

Campbell navrhuje začít „experimentovat“: v zásadě vytvořit velký pokus, kde náhodně vybraným lidem/čtvrtím/městům/státům změníme nějaká pravidla (například omezíme předčasné splacení) a poté změříme efekt na relativní ceny úvěrů, pravděpodobnost nesplácení apod. Ačkoliv se toto může zdát z vědeckého hlediska jako nejsprávnější cesta, je těžké si představit, že se to povede. Jak by tedy měl ideální systém pro financování vlastního bydlení vypadat?

2 comments:

Katarína Borovičková said...

Velmi pekny clanok. Okrem ineho ma zaujal obrovsky rozdiel v homeownership rate medzi Ceskou a Slovenskou republikou - 45% vs 90%. Nejaky napad, co ho sposobuje?

Libor Dušek said...

Lousy data. To nízké číslo pro Česko mi taky vyrazilo dech, takže jsem se radši podíval do zdroje (SILCu za 2009). 65% českých domácností žije ve vlastním domě nebo bytě. K tomu dalších 11% žije v družstevním, což je de facto homeownership (lidi neplatí nájem a družstevní byt je aktivum, které se dá prodat).